Parecer - CFJL de 19/10/2018 por Marcos Azevedo Moreira (Projeto de Lei Complementar (Prefeitura) nº 5 de 2018)

Este projeto de lei tem a finalidade de autorizar a implantação e definir regras para a aprovação de projetos de edificação de condomínio de lotes no Município de Santa Rita do Sapucaí/MG. A edição da Lei Federal n° 13.465/2017 trouxe o reconhecimento legal da existência da figura jurídica denominada "Condomínio de Lotes", refletindo, por um lado, grande avanço para o controle da ocupação do solo urbano, e, por outro lado, um complexo arcabouço jurídico aberto e que depende de regulamentação pormenorizada na esfera municipal. A natureza jurídica desse instituto é condominial, portanto não estamos falando aqui sobre o parcelamento do solo na modalidade de loteamento ou desmembramento, e sim de uma figura jurídica já há muito tempo clamada por municípios de todo Brasil, pois, nessa modalidade de empreendimento, o Condomínio passa a ser responsável por toda a manutenção e fiscalização das suas áreas internas, inclusive as áreas de uso comum, tirando grande fardo das costas dos municípios e gerando uma organização melhor do solo municipal. Percebemos qual a verdadeira natureza jurídica deste instituto quando observamos que a instituição do Condomínio de Lotes se dá com a inserção de uma Seção inteira no Código Civil, no Capítulo que trata de Condomínios Edilícios. Também não poderia ser diferente, pois a ideia de condomínio ligada à ideia de loteamento não teria sentido algum, caso contrário o legislador teria criado apenas um Loteamento Fechado.
Veja as introduções ao Código Civil que tratam do Condomínio de Lotes:
"CAPÍTULO VI
DO CONDOMÍNIO DE LOTES
Art. 58. A Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código
Civil), passa a vigorar acrescida da Seção IV no Capítulo
VII do Título III do Livro III da Parte Especial:
"Seção IV
Do Condomínio de Lotes
`Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas
de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
§ lo A fração ideal de cada condômino poderá ser
proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao
respectivo potencial construtivo ou a outros critérios
indicados no ato de instituição.
§ 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o
disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo,
respeitada a legislação urbanística.
§ 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação
de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor."
Portanto, não resta dúvida, que a mais relevante modificação trazida pela Lei
13.465/2017, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, foi a
introdução no sistema legislativo brasileiro do instituto do Condomínio de Lotes.
No entanto, cabe ao Município instituir limitações urbanísticas e direitos reais
sobre esta nova espécie de Condomínio, com o fulcro de preservar exatamente a função
social da cidade, ou seja, o equilíbrio urbanístico, social e ambiental.
É esta a proposta deste projeto: definir padrões urbanísticos e edilícios para a
aprovação pelo Município de Santa Rita do Sapucaí de empreendimentos na modalidade
de Condomínio de Lotes, estabelecendo regras para aprovação, bem como contrapartida
pela inexistência de área institucional.
Para o Município, sem sombra de dúvidas, esta será uma modalidade
interessante, pois com a instituição do Condomínio, a responsabilidade pela manutenção
de todas as áreas internas, inclusive as de uso comum, é do Condomínio, que tem força
legal para a cobrança das respectivas taxas de manutenção dos seus condôminos.
Por todos esses motivos, sou favorá 1 à aprovação deste projeto.